DENÍK PRÁVO, 24.8.2009 - FIRMA - INFORMACE PRO PODNIKATELE, ŽIVIT VELKÝ DŮM NENÍ ŽÁDNÉ ŠTĚSTÍ

Úspěšný český developer Jan Konhefr staví v Praze nízkoenergetické byty pod zemí a říká:

Živit velký dům není žádné štěstí

Monika Ginterová

Od hrnců přes montování poliček, od úklidu až po výstavbu originálních úsporných domů. A značně prudká povaha k tomu, kterou se i s pomocí odborníka na lidskou duši snaží držet na uzdě. To je Jan Konhefr (38).

Z nuly se vypracoval na úspěšného českého developera, jehož projekty garantuje jedna z největších bank v Česku.

Byty a domy staví i pod úrovní terénu. Tím se odlišuje. Jak v rozhovoru pro Právo přiznává, musel čelit nejen náročnosti staveb, ale i diletantství a nataženým dlaním úředníků.

Využívá kombinace všeho, co snižuje účty za energie: tepelná čerpadla, rekuperace, zateplení, podlahové vytápění. Získal titul Stavba roku 2008 za vytvoření obytné skupiny V Lukách v Praze-Horních Počernicích. Nyní připravuje jedinečný projekt: domy v zemi. Kromě čelní prosklené jižní strany je vše včetně střechy přikryto vrstvou zeminy. Nejsou to však zemljanky, jak by si nezasvěcený mohl myslet.

Čím se odlišujete od většiny stavebních firem?
Trochu se vymykat je rozhodně lepší. Není problém bydlet v hezkém domě na pěkném místě, ale otázka je za kolik. Klíčové jsou provozní náklady.

Tak jste uvažoval od začátku?
Do svých osmnácti let jsem vyrůstal v paneláku, pak jsem se ještě s rodiči přesunul do rodinného domu a od té doby pořád něco stavím. Nejdříve to bylo soukromě, postupem času profesionálně. Pro mě vždy bude důležité bydlet za co nejmenší peníze. V životě chcete mít spoustu věcí, ale co opravdu potřebujete, to je mít kam složit hlavu.

Kolik vaše domy ušetří za energie?
Naši klienti bydlí řádově za stovky korun měsíčně, zatímco ostatní za tisíce korun. Ve stometrovém domu v zemi, což je právě dokončovaný projekt, by teplá voda a topení měly přijít na dvě stě korun měsíčně. V běžném domě platíte v průměru zhruba dva až tři tisíce.

To jsou ale jen odhady. Prokáže se to i v praxi?
Všechno je nejen spočítáno, ale i ověřeno. Stavíme už šestým rokem. Tepelné čerpadlo, podlahové topení a rekuperace vzduchu – to už je standard, který vidíte ve všech našich domech. U větších bytových domů je třicet sedm bytových jednotek, v každém z nich jsou tepelná čerpadla, ale ne rekuperace vzduchu. U menších, kde je osm bytových jednotek, tam už je to komplet a je to znát na úsporách.  Technologii výstavby v podzemí jsem si vyzkoušel na vybudování svého vlastního domu. Až poté jsem začal stavět dalších pět domů.

Kde jste se inspiroval?
Hodně mě motivovalo Švédsko. U Švédů totiž podle domu nepoznáte, jestli je člověk bohatý nebo ne. Zato když projedete Česko, tak ten, kdo má velký dům, je většinou bohatý. A já jsem si přitom uvědomil, že vlastně nepotřebujete velký dům, je to zbytečné. Můj první dům, který jsem si postavil, měl 450 metrů čtverečních, ale i tak jsem obýval nejvíc garáž, pracovnu a v ložnici se jen vyspal. Sice teď mluvím o sobě, ale ať podnikáte, či chodíte do práce, je to totéž: přijdete večer domů a „obýváte“ jen málo věcí. Takže z 450 metrů jsem se s rodinou nastěhoval do 170 metrů včetně garáže. Zjistili jsme, že to je dostatečné, dá se v tom krásně žít, a hlavně nemusíte to platit!

Dům o něco málo větší než sto metrů. Není to přece jenom málo?
Děsím se lidí, kteří přicházejí kupovat a říkají, „proč vám tady chybí pokoj pro hosty?“ Přitom dva dětské pokoje, ložnice, malá pracovna, obývací pokoj s kuchyní, garáž a prádelna se sušárnou, to je akorát pro čtyřčlennou rodinu. Hosté se mohou vyspat v obýváku, nebo jim zaplatím hotel. Vyjde to levněji než místnost celý rok vyhřívat a udržovat. Když přijde návštěva dětem, koupím jim matraci, dospělí odjedou taxi drinkem a raději se vyspí ve svém.

Nemám nic proti většímu pozemku, šest set až tisíc metrů, ale na byt stačí tak sto metrů, na dům o padesát více. Například k těm stometrovým bytům, které máme, dáváme ještě sklep a garáž, a to je pro čtyřčlennou rodinu dostačující. Bydlí pak za dvě stě korun plus pojištění a spotřeba vody a energie na vaření, celkem za zhruba 1500 Kč měsíčně. To je tak velký rozdíl, že za deset let z toho vyděláte na úroky z hypotéky.

Jak jste se dostal k domům v zemi?
Pochází to z Ameriky, neboť dům v zemi má několik výhod. Je zejména odolnější vůči přírodním katastrofám. Odolává lépe tornádům, a proto se v Americe staví už tak čtyřicet padesát let. V domě je stálé klima, ať je léto, či zima.

V letech 2002–2003 jsem se začal zabývat úspornými technologiemi a v jedné relaci v rozhlase jsem náhodou uslyšel o domech v zemi. Začal jsem se o to zajímat a setkal se s Helenou Frkalovou, předsedkyní občanského sdružení Zelené bydlení, která je zapálená pro tenhle styl bydlení. Ve větší míře tyhle domy v zemi vznikly v Jižním Chlumu u Zlína, je jich tam pět, stavěli si je sami pro sebe. Tam
jsem se byl podívat a od té doby se snažím dát dohromady tyhle domy na komerční bázi. Příprava trvá dlouho, než to vše nastudujete, uděláte projekt, ověříte, umístíte a dotáhnete.

Vyvolává to ale ve mně pocit vlhkých, stísněných a tmavých prostor…
Je tam více světla než v kterémkoliv jiném domě. A ani když tam stojíte, nemáte pocit, že máte nad sebou metr a půl zeminy. Čelní strana je prosklená a otočená na jih. Tam jsou všechny hlavní pokoje, ty technické jsou vzadu. Navíc my jsme byty vylepšili ještě o prosvětlená atria, kam vedeme světlo světlovody.

Jak prodáváte? Říká se, že i reality jdou, lidově řečeno, do kytek…
Prodáváme. Při první etapě bylo vše prodáno čtvrt roku před kolaudací, druhá etapa je zkolaudována a ze 118 bytových jednotek nám chybí prodat dvacet bytů. Byty v zemi byly prodány během tří měsíců. Od října 2007 do září 2008 jsme měli prodáno 65 % bytů, pak se to zadrhlo a nyní jsme na 85 %. Takže se prodává tak třikrát méně. Ale poslední byty se vždy prodávají hůře. Spolupracujeme s Realitní kanceláří České spořitelny. Přes Českou spořitelnu jedeme projektové financování a hypotéky mají klienti také u ní. Ona je garant projektu.

Neprodražují se však tyto stavby, když je musíte hloubit do země?
Je pravda, že musíte vykopat jámu a dát zezadu drenáže, aby na zadní straně nestála voda, použít kvalitní izolace. Ale zase neděláme střechu, protože tu tvoří vlastně zahrada, dáme tam kačírek a vysázíme zeleň a na domě není skoro žádná fasáda. Takže to nebude celkově nákladnější více než o deset procent.

Chcete v tomto projektu pokračovat dále?
Ano, ale nikdy to nebude masová záležitost.

Jaké jsou pořizovací náklady bytu v zemi?
Stometrový byt včetně garážového stání a sklepu, jehož celková plocha činí zhruba 120 metrů čtverečních, je za pět a půl miliónu korun. Musím ale říci, že jsme někde na střední cenové úrovni, protože například běžné byty na Černém Mostě stojí 50–55 tisíc za metr čtvereční, my jsme na 45 tisících, ale u nás bydlíte za pár korun v porovnání s ostatními.

Proč Praha-Horní Počernice?
Našli jme zde dobrý pozemek za slušnou cenu. Za výsledek jsme dostali ocenění Stavba roku 2008. Druhá etapa probíhá na typickém brownfieldu. Původně zde byl Plynostav Pardubice. Stály tady paneláky, sklady. Zbourali jsme to a postavili bytový komplex.

Je zde 118 bytových jednotek, včetně pěti domů v zemi plus naše sídlo, ale také kavárna, kadeřnictví, kosmetika a solárium. Prostory si pronajalo studio Bomton. Nyní jsme koupili třetí parcelu, na které připravujeme další výstavbu 46 bytových jednotek, z toho16 bytů v zemi.

Když se mluví o stavebnictví, nelze se nezeptat: co úplatky?
To, jak se úředníci chovají, je nehorázné. Je divné, že je nic nezajímá, že by tady měli být pro nás, že se živí z našich daní. Co ti někdy zkoušejí, to je opravdu tragédie. Jsou to lidi, kteří přežívají, nemají zájem nic vyřešit, slib pro ně neexistuje, termíny také ne, vydírají vás,  protože nad úřad není.

Hrozně mně to vadí. Ono je velký rozdíl muset pracovat a chtít pracovat. Já doufám, že už se brzy posunu do té fáze, kdy budu moci jen chtít pracovat, protože pak se z vás stane nezávislý člověk.

A pak, jestli vám dá úřad souhlas za měsíc či za půl roku, tak vám to nemusí vadit, pokud vám to nevadí principiálně, ale finančně vám to neublíží. To já si samozřejmě nemůžu dovolit, protože v přípravě výstavby jsou desítky miliónů korun a já neživím jen sebe.

Musím dělat občas kompromisy. Buď vydržíte, nebo ne, ale většinou stejně podlehnete, protože to musíte udělat, jinak přijdete na buben. Takže děláte kompromisy. A mám pocit, že čím více vycházíte vstříc, tím je to horší. A kolikrát podnikatelé bez skrupulí jsou na tom lépe, protože úředníci cítí, že na ně nemůžou.

A v Horních Počernicích jste s přístupem úředníků spokojen?
Jsem a nejsem. Říkám si ale, že jestli celé to martyrium, které nyní podstupujeme při přípravě třetí stavby, konečně nastaví nějaké podmínky vůči městské části a ona se naučí, jakým způsobem komunikovat s developery obecně, pak nebudu litovat vynaložené práce.

Oni totiž ani nevědí, co po nich mají chtít. Já jako developer vím, že bych měl, když sem nastěhuji sedm set lidí, dát peníze obci na další rozvoj. A já chci, ale oni nedokážou najít řešení, návaznosti, a když jim to říkáme, nejsou to schopni zpracovat. Všechno se táhne, stále někdo něco slibuje a pořád nic není.

Chci tady postavit cesty, pískoviště, ale oni pořád jen přemýšlejí. Já to koneckonců dělat nemusím, ale chci. Dělá mně dobře, když mám pak uznání od lidí, že to neberou jen tak, že jsem chtěl vydělat peníze a ostatní mě nezajímá. Taky tady bydlím, žiji, podnikám, mám tady kanceláře. Nestydím se jim podívat do očí.

---

„Po několika letech u psychologa jsem se snad naučil s lidmi jednat“

Jan Konhefr (38) osm let vrcholově plaval, hrál tři roky vodní pólo, vystudoval střední elektro a šel na civilní službu. Během ní prodával Zepter, Herbalife, zkoušel štěstí na burze. Vyšlo to. Za první vydělané peníze koupil parcelu v Kolodějích a postavil svůj první dům.

Studoval vysokou stavební v Brně, ale tu po třech letech nedokončil. Nestíhal. To už podnikal. V roce 1993 s kolegou založil Sdružení K & O a rozjeli vlastní firmu. Nabízela běžné domácí práce, menší opravy a úklid. Montoval nábytek, připevňoval poličky, myl okna.

Pokračovali rekonstrukcemi koupelen, bytů, domů a dostali se až ke stavění. To byl rok 1996 a založili firmu Konhefr, Ondrák, stavby a interiéry. O rok později se však rozešli. „Upřímně říkám, že vyjít se mnou není jednoduché. Mé názory jsou dost razantní, ale po několika letech léčení u psychologa jsem se docela naučil s lidmi jednat,“ přiznává Konhefr.

Začátky s výstavbou domů nebyly rozhodně snadné, protože uhlídat dělníky a kooperující firmy chce pevné nervy, a hlavně zkušenosti. Rychle se však vyškolil, neboť příliš velký počet oprávněných reklamací by mohl podnik rychle a snadno položit.

Už jen tiší společníci

Spolu s dalším společníkem založil Jan Konhefr o něco později developerskou společnost Nový domov Praha. Firma Konhefr stavby a  interiéry pro Nový domov stavěla. Pak se  však nepohodli, podíl ve společnosti Nový Domov prodal a Konhefr začínal prakticky od začátku. Zároveň začal dělat developerské projekty sám na sebe. „Dnes jsem ve svých firmách sám, byť mám tiché společníky,“ dodává. Jan Konhefr je ženatý, má dvě děti, rád cestuje a sportuje – plave, lyžuje, bruslí, hraje fotbal. Jazyky zatím neovládá, ale chystá se zapracovat na angličtině.

 

V kostce

Konhefr se zaměřuje na nízkoprovozní bydlení ve spojení se zajímavou a praktickou architekturou na slušném místě.
Za tu dobu vyrostly rodinné domy v Praze-Kyjích a v Jesenici a dva větší obytné soubory v Praze-Horních Počernicích – jeden za 250 miliónů korun, druhý za 450 miliónů. Stavba třetího, za 200 miliónů korun, je v přípravě.

Novou specialitou, která je začleněna do obytných souborů, jsou nyní domy v zemi. Byty ponořené metr a půl pod zem s prosklenou čelní stranou mají hned několik výhod, například stálé klima, nízké provozní náklady či odolnost vůči přírodním katastrofám.

Firma má deset stálých zaměstnanců. Další si najímá na jednotlivé projekty , ale i ti s ní spolupracují již delší dobu.

Poslední tři roky dosahuje obratu kolem dvě stě až dvě stě padesáti miliónů korun ročně. Nákup pozemků a přiměřenou část stavby  financuje z vlastního, ostatní si půjčuje. Spolupracuje s Českou spořitelnou.

Foto archív

 Zpět

	Současné projekty
	Dokončené projekty
	Připravované projekty